暴涨的楼市,离谱的汇率,超低的物价,俄罗

由于卢布暴跌，前几天，一位在俄罗斯留学的小伙发视频，称自己只花了12.5万人民币，就在市中心成功捡漏买到一套精装修二手房。

最关键的是，这套房上个月还要20多万。产权33.1平方，没有公摊面积。

现在学习俄语，去俄罗斯买房，还赶趟吗？

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过去几年，石榴叔写了不少海外房产的文章。

总结一下，赚的是信息差的钱，真正能把钱揣到腰包里的，是第一批海外投资客、本地人投资客和中介。

关于俄罗斯这套1，2.5万人民币的二手房，其实小伙子故意掩盖了一些真实信息。

比如位置，这个“市中心”，并不是莫斯科市中心，而是距离莫斯科超过公里的萨拉托夫市，相当于国内的三四线城市。

话说，在卢布暴跌的背景下，如果有机会去首都莫斯科买房，是不是能铲到底，赚一笔呢？

先看两张图，能解释很多问题。

上图是过去20年，莫斯科房价的走势，用卢布为货币单位。

上图是过去20年，莫斯科房价的走势，用美元为货币单位。

为什么用不同的货币计量，房价的波动是完全不一样的？

因为卢布大幅贬值（光是今年，就贬值30%多），坚挺的房价，只不过是高通胀下的货币幻觉。

什么意思？用美元也好，用人民币也罢，去俄罗斯买房，表面看涨了很多，可卖了，换回原来货币，发现没赚多少，甚至赔钱。

过去一年房价涨幅，比俄罗斯凶猛的还有土耳其，土耳其里拉在过去一年，贬值超过50%，几乎可以说是崩溃了。

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是不是一点“炒”的机会都没有了？

大部分人对于俄罗斯的印象，可能还停留在国家大，石油多，天气冷，伏特加。

截至年，俄罗斯的总人口1.46亿。超过70%以上的人口，都集中生活在西部，因为其他地方实在太冷了。

根据俄罗斯国家统计局的数据显示，大于万人口的城市只有15座，其中，首都莫斯科人口万，文化中心圣彼得堡人口万，排名第三的西伯利亚，人口才万。

人口50万以上万以下的城市有21座，在俄罗斯算大城市，但发展规模，充其量相当于中国的四线城市。

所以在俄罗斯，真正受追捧的，还是一线城市的房子，背后是巨大的虹吸效应。

这些年，莫斯科、圣彼得堡的房子一直在涨，俄乌冲突开始之后，更是如此。

开战前万卢布的房子，转眼涨到万卢布，再到万卢布，毕竟谈着谈着，卢布又贬值了，你嫌贵，后面还有很多人等着排队看。

其他城市，绝大部分都在跌。原因很简单，落后，超低收入造成的人口流出越来越严重，年轻人都趋向于往机遇高、资源多的城市集中。

此外，买得起房子的人越来越少。

过去8年俄罗斯人收入下降了12%，实际生活水平是下降的，贫富差距进一步拉大。

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俄罗斯一线房子究竟多贵？莫斯科的房子真和北京一个价？

千万不要被一些博眼球的短视频给骗了。

莫斯科也就市中心几个地方高房价，一平米从十几万到二十万人民币不等，比如费尔蒙公寓、地标公寓，属于豪宅，占比非常小。

莫大附近的房子，相当于北京三环，平均房价也就三四万人民币左右。

稍远点，不出大环，新楼一万四五，老楼一万出头，由于莫斯科地铁非常方便，所以普通人大都买在这里。

至于别墅，大环边上，一百多平也就一万一左右，再远点，六七千一平方。

就拿这一套来说，位于莫斯科市中心瓦洛瓦亚街，年建造的房子，总面积84.3平方（俄罗斯没有公摊一说，相当于国内平方的房子），三室套，单价43.2万卢布，总价万卢布，折合人民币才万。

至于网上说50万人民币一套别墅，草地、车库、池塘都有的，其实就是莫斯科郊区农村房。

这里顺带科普一下，莫斯科城市化进程较早，大部分是苏联时期的楼房。至于CBD，只有那一小块地方。

那其他城市呢？有句话“莫斯科和俄罗斯其他城市就像两个世界”，一点不夸张。

圣彼得堡市中心房价在两万人民币左右，其他区域只要一万。索契因为冬奥会，房价涨了一点，但根本卖不动。其他城市，比如喀山，均价在-元人民币。

俄罗斯也有“鹤岗”，北部科米共和国的沃尔库塔，因煤矿而生，也因煤矿而衰落，地处北极区，一年9月冬天，5万人民币就能买到一个平方的公寓，还有家电和家具。

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究竟什么人不断在莫斯科买房？有钱人。

把手里的卢布买成房产，确实是在俄罗斯，财富避险的唯一出路。

一直以来，莫斯科的租售比很高，根据高力国际的分析，年平均能达到1：（年化约7%），这远高于大部分全球一线城市，对比俄罗斯同期十年期零息债券收益率6.05%，优势明显。

普通人虽然也知道买房可以抗通胀，但手里早就没什么钱了。

根据官方提供的数据，莫斯科今年一月份，人均税前收入是卢布，多年不涨，当时折合人民币不到00元，按今天的汇率，不到元了。

其他城市，平均工资才三四万卢布。退休人群更低。

本地人因为家里大部分都有房子，只要有份稳定工作，收入够生活，毕竟生活日用品（肉蛋奶）比中国便宜，相当于打了4-6折（最近涨得比较快），贵的是果蔬、人工和服务费。

如果追求更高端的消费，就很费劲了。顺带辟个谣，俄罗斯水电不免费，价格略低于中国，教育也不是免费，不过义务教育比中国多两年。

结

总之，俄罗斯并不像有些人想得那么穷，也不是一些自媒体口中，幸福感爆棚。

炒房？外国人还是算了吧，更像是局域网内击鼓传花的游戏。

在这个特殊的时候，投资价值这个东西，仁者见仁智者见智，就看你所处的位置了。

就在前几天，俄罗斯央行将利率提高到20%，楼市一片看衰。毕竟，任何投资，都依赖于国家和社会的稳定。

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（本文首发“石榴询财”，

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