变政后的土耳其护照移民VS岛国护照欧洲

从.6.13起，土耳其购房投资入籍门槛从25W美金提升到了40W美金。

小编有个客户，中意于土耳其护照。在看房选房。

在这最后一个月，很多的中介都在“忽悠”客户，说付全款就来得及，说过户了就来得及，说....

其实吧，6.13之前，流程走到哪一步，属于“来得及”，土耳其政府并没有明确说明。

正常的流程是：POA授权律师操作（紧急情况选海牙认证），付款，出房评报告，房产过户，三年不出售登记，投资确认书，申请居留卡，申请入籍。

在短短的一个月时间，最快可以做到房产过户。后面的就是政府的事情了，政府是催不得的。

所以，在最后这一个月，流程到底到了哪一步才能够属于赶上“25W美金”入籍土耳其，整个移民行业上下游都木有底。

切勿因为政策变动而乱“投医”，随便去选择一套房产。因为在如此着急的情况下，选择的房产极有可能是劣质资产。

小编的客户是优质客户，不着急于搭乘25w美金的末班车，开始着手去选择40W美金以上的房产。小编也在帮客户看房。

因为市场上都在清理“25W美金房产”库存，市面上还没有特别多的“40W美金房产”，但小编相信，随着新政策的落地实行，会有大量“40W美金”的优质资产出现。

土耳其从25万房产涨价到40万房产后，申请人数量会减少很多，但申请人的质量会更好，会更看重价值投资。但中国市场上，各中介参差不齐。仅仅凭着几份中文楼书，让客户在万里之外去选择40W美金的房子，真的是不考虑客户购买后的售后服务。（中介给的都是中文名的楼盘，客户自己去问中介这个楼盘的位置，中介自己都不知道，楼书上如果连英文地址都没有，那真的就是拿PPT去卖楼，没有最坑，只有更坑。楼书的图片都是美工美图PS后，非常漂亮的，但实际情况如何？只有自己买了，才知道。）

选择申请40W美金的土耳其护照移民，申请人如果不是自住，需要考虑两个方面。1.房产购买三年后，是否卖出，如何出手？2.房产的租售比如何？

房产购买三年后，如何出手？

A.在选房的时候，不要轻易被忽悠了。写字楼，酒店的，不要考虑了。特别是酒店带包租协议20年的这种，自己去了土耳其也不会去住，卖别人，也是酒店协议+包租多年，这种房产（写字楼，酒店），您在中国都极难脱手，更不要说是人生地不熟的在土耳其了。

B.选择自住房，选择核心区域的房子，老城区的房子。如果长期持有，可以选择新区，去赌未来，赌增值，但如果只是想在三年后，赶紧卖掉，那么就去选成熟区域的房子，这个是最容易卖的。

房产租售比

A.问了一圈，市场给的答复是2%-4%的租售比。小编更相信2%左右才是正确的。高于2%，都有夸大的成分。如何夸大呢？25W美金的房子，租售比可能是4%，你算出来的答案是每年收租金25*0.04=1万美金，实际上这个房子的成本可能是20W美金，毕竟那么多环节的人需要赚钱，所以真实租金可能是20*0.04=0.8万美金，0.8/25=3.2%。如果是百分之3.2，这个都算好了。但是呢，你和租客的租金是按照土耳其里拉签约的。土耳其里拉一直在贬值。你和租客签一年合同，签完之后，租客一直给你付土耳其里拉，土耳其里拉一直在贬值，你按照美金算租金，这个是一直减少的。你不可能自己去土耳其找租客吧？所以你委托第三方出租，是不是又得交手续费？你的租金收入是不是得纳税？这么算下去，你有没有发现，在土耳其买的房子，租金收益比不上国内的大额存款或者理财？

B.按照2%估算，是对的。购房的时候，分两种，一种是包租，未来三年的租金收益已经抵押了房款，或者房子空着，没有出租出去。前者，项目方已经赚够了你的钱，然后还透支着你未来三年的租赁权。好处在于，你知道你的房子是可以租出去的，有市场价值。后者，房子空着，你买了，可以自住，或者找第三个机构出租，出租房子也是个头痛的事情，因为当地人喜欢长租，一签签3年，5年的合同，法律也是保护租客的。

C.购房的过程中，还需要考虑是否包含家具。如果不包含家具，则自己后期自住可能需要购买，又是一笔费用。

土耳其房产，用里拉计算，每年都是暴涨。但土耳其货币，每年都是在贬值。一涨一跌之间，市场的混乱，信息的不对称性，对于申请人而言，大概率是亏。如果租金收益只有2%左右，申请人的策略应该是在房产持有三年后，尽快卖出。土耳其的房子，已经用来申请过护照的，就不能够再次申请了。所以呢，您的房子已经没有了移民属性，卖给中国人是不行了，只能是卖本地人。核心区的房子，永远是抗通胀的，永远是最易换手的。

40W美金之后，申请人购买土耳其房产，资金的量级也上去了。这么多的资金，是人民币付款？还是资金直接美金打到土耳其，对于上下游环节，其实也存在一定的风险。关键是，目前小编看中的房子+过户税+七七八八杂费，得往60W美金去了。嗯，房产从25W美金涨到40W美金后，房产交易税，和杂费，也随着房价的增长而增长。

这个时候，小编会问自己，土耳其的护照还香吗？

土耳其护照的优势：1.不需要无犯罪证明（这点很重要，不解释。）2.不问资金来源。3.大国护照有居住属性（秒杀其他岛国护照）4.可以更名，不显示曾用名（隐私保护）

相比于土耳其护照，40+W美金的投资，岛国护照的优势出来了。便宜，选圣基茨，圣卢西亚。想改名字，选多米尼克护照。

想解决居住属性，岛国护照+欧洲永居（希腊，马耳他葡萄牙），不香吗？

所以，对于申请人，

一步到位：土耳其（一年时间）

预算不够，或者预算刚刚好，可以岛国护照+欧洲永居。

转载请注明：http://www.abuoumao.com/hyfw/4510.html